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法官:签约后开发商拒给合同,购房者维权要牢记四点

时间:2019-06-03 13:56:41

  家住广州的胡先生与妻子龚某日前与开发商签约购置总价为200多万的房产一套,开发商不仅没给购房合同,还在他们支付了100多万后,向法院起诉主张购房者支付迟延付款违约金。广州中院今天(5月22日)通报称,该院二审予以改判,驳回开发商要求购房者支付逾期付款违约金及损失的诉讼请求。法官表示,开发商签约后拒给合同的行为较为恶劣,严重违反诚实信用原则,并将严重损害购房者权益,导致购房者维权难,存在社会不稳定因素。

  遇到这样的闹心事该咋办?购房者又该如何维权?法官一一予以解答。

  开发商不仅拒绝给购房合同而且起诉催打款

  2018年1月13日,胡某与开发商签署案涉房屋的认购书,载明房款总价为226.796万元。2018年3月4日,胡某、龚某夫妻俩与开发商签订了《广州市商品房买卖合同(预售)》,约定房屋交易总价为226.796万元。截至2018年8月13日,胡某共支付购房款176.796万元,尚余购房款50万元未支付。2018年11月12日,开发商向法院起诉请求胡某、龚某支付剩余购房款50万元以及逾期付款违约金和律师费损失等。

  胡某、龚某认为,开发商在其在合同上签字后取走合同,拒不交付合同给胡某,导致胡某不掌握合同履行时限要求,从而导致迟延付款,其不应当承担逾期付款违约责任。

  二审改判驳回开发商要求支付逾期费用的要求

  胡某、龚某夫妇是否要承担延迟付款的违约责任?

  一审法院判决,胡某、龚某向开发商支付剩余购房款50万元并支付逾期付款违约金、律师费损失等。宣判后,胡某、龚某支付了剩余购房款50万元,但认为其不应当承担逾期付款违约责任,遂向广州市中级人民法院提起上诉。

  广州中院撤销一审判决,改判驳回开发商要求胡某、龚某支付逾期付款违约金及损失的诉讼请求。

  广州中院认为,双方当事人在签约过程中是平等的民事主体,买卖合同中载明胡某、龚某应当在合同双方签字盖章后持有一份合同原本。但开发商在胡某、龚某在合同上签字后,一直拒不向胡某、龚某提供合同。胡某、龚某以手中不持有合同,不明确具体付款时间为由抗辩认为不应该承担迟延付款违约责任,合法有理,予以采纳。胡某、龚某不构成迟延付款违约责任,开发商以追收房款为由产生的律师费损失,不应当由胡某、龚某负担。

  法官:开发商签约后拒给合同行为恶劣 严重违反诚实信用原则

  广州中院房地产审判庭主审法官刘贤君介绍,购房合同是买卖双方关系的证明,也是双方诚信履约的依据。购房合同中一般都明确载明在合同双方签字盖章后各方均持有一份合同原本,这是合同双方所享有的基本权利。开发商作为平等的民事主体,在签约后拒向购房者提供合同,该行为较为恶劣,严重违反诚实信用原则。购房者因手中未持有合同,将无法准确掌握买房进程;当开发商有违约情形也难以主张权利;若房屋发生质量问题,购房者亦无维权依据。因此,开发商拒向购房者提供合同的行为将严重损害购房者权益,导致购房者维权难,存在社会不稳定因素。

  法官表示,民事裁判不仅是为个案纠纷的解决,更多的是对民事行为进行规范和指引。本案不支持开发商请求逾期付款违约责任的主张,是希望通过利用司法审判职能作用,彰显诚实信用价值导向,引导开发商遵守政策法规,依法依规从事房地产交易。

  剖析:开发商拒给购房合同风险多多或致购房款被“骗”走

  法官表示,签约后开发商拒向购房者提供合同,对购房者来说可能存在以下风险:

  ❶购房者无法准确掌握购房进程,容易产生违约责任,导致纠纷发生

  购房合同中一般都详细明确地载明各个交易时间节点的购房事项,买卖双方应依据合同内容履行自己的义务。当购房者手中未持有合同,将无法清晰地知晓购房进度,也无法及时履行自己的购房义务。虽然在签约时购房者应当知悉合同内容,但人的记忆力是有限的,无法保证自己能清晰准确地记住所有合同内容。

  ❷引发纠纷后,购房者维权难

  购房合同是买卖双方诚信履约的依据,购房者未持有合同,首先,因自身未及时履行合同义务而可能引发纠纷。其次,开发商在购房者手中无合同情况下,极易利用优势地位侵害购房者权益,甚至故意违约,购房者一方面因无合同不能及时发现开发商的违约行为,另一方面因无合同作为证据,造成维权困难。

  ❸购房款被“骗”走

  在现实生活中存在以下情形,开发商签约后拿走购房合同,后又以要办理贷款手续等理由要求购房者提供购房发票,从而导致购房者手上既无购房合同也无购房发票。部分不诚信开发商在此情况下将可能不承认曾与购房者签订过合同或购房者支付了购房款,购房者亦无法提供相关证据予以证明,将导致购房者财产损失。

  知多D:签约后开发商拒给合同购房者维权要牢记四点

  对于这一问题,法官表示,首先,继续向开发商索要,必要时,以书面信函形式索要,留下证据。其次,若开发商确因办理其他业务需要而无法及时提供合同原本,可以要求其提供合同复印件并在上面加盖印章。或者,要求开发商出具合同收据。再次,在索要、交涉无果的情况下,可以将此种情况向有关行政部门进行反应和投诉,要求行政部门出面处理。最后,在前述方法都行不通的情况下,可以带上相关证据到法院起诉维护自己的合法权益。

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